房地产会计处理与税务攻略
前言
由于房地产企业的业务流程与税收操作的特殊性，以及房地产企业财税人员对该行业特殊性不够熟悉，房地产企业会计核算及纳税处理的质量令人担忧。一些房地产企业会计科目随意使用，会计账务错漏百出，其不规范程度远远超出想象；一些财务人员分不清房地产开发成本与期间费用的界限；更多的财务人员为会计核算与税务处理的差异所困，对增值税、企业所得税的预缴、汇算清缴及土地增值税清算申报更是稀里糊涂。这种混乱的状况严重影响了房地产企业的会计核算及会计信息质量，更谈不上通过会计核算来合法节税、控制纳税风险和有效降低税负。
本材料是老李近两年学习整理修改的归集，主要针对房地产行业涉及税收的基本知识、会计科目的设置，以及房地产项目从获取土地、开发建设到销售转让的不同阶段的财税处理，房地产行业的法律规范、涉及房地产税收相关*策的归集等。内容几乎涵盖了房地产开发企业会计日常工作的各个关键点，既可作为会计新人的入门指导书，也可作为现任会计人员的案头工作手册，方便随时查用。
由于老李也是一个初学者，本材料一定存在不少欠缺和问题，请大家斟酌学习，本教材仅供参考，如有问题请及时与老李联系。
以下是材料目录：目录
第一章房地产行业特点9
第一节房地产开发程序简介9
一、房地产行业特点9
二、房地产开发流程9
第二节房地产开发专业术语10
一、面积类10
二、价格类12
三、实务类13
四、管理*策类17
第三节房地产开发资质19
一、房地产开发资质等级19
二、房地产开发资质申请程序资料20
三、开发资质有有效期限及年审21
第二章房地产企业的会计科目22
第一节概述22
第二节常用科目及核算22
一、库存现金（银行存款）22
二、应收账款22
三、坏账准备23
四、应收票据23
五、预付账款23
六、材料采购24
七、采购保管费24
八、材料成本差异24
九、库存材料25
十、库存设备25
十一、委托加工材料26
十二、低值易耗品26
十三、开发产品26
十四、分期开发产品27
十五、出租开发产品27
十六、周转房27
十七、固定资产28
十八、无形资产29
第三节负债的主要会计科目的核算29
一、应付账款29
二、预收账款29
三、应付工资30
四、应交税金30
五、其他应交款31
第四节成本、费用主要会计科目核算31
一、开发成本31
二、开发间接费用33
三、预提费用33
四、待摊费用34
五、管理费用34
六、财务费用34
七、销售费用34
第五节收入、利润的主要会计科目核算34
一、主营业务收入34
二、其他业务收入35
三、主营业务成本35
四、其他业务支出35
五、税金及附加35
第六节全流程会计基本核算36
一、设立时的核算36
二、取得土地时的核算36
三、房地产开发阶段的核算36
四、房地产完工阶段的核算38
五、房地产销售阶段的核算39
第三章房地产税收基本知识42
第一节涉税简析42
一、印花税42
二、契税43
三、耕地占用税43
四、城镇土地使用税43
五、个人所得税43
六、增值税44
七、增值税附加税费44
八、土地增值税44
九、企业所得税45
十、房产税46
第二节计税依据及征收法则46
一、增值税计税依据及征收法则46
二、土地增值税计税依据及征收法则48
三、企业所得税计税依据及征收法则55
四、契税计税依据及计征法则63
第三节房地产开发项目税务测算63
一、耕地占用税64
二、契税64
三、城镇土地使用税65
四、印花税67
五、增值税67
六、土地增值税69
第四节开发全流程涉税风险简析74
一、登记设立环节74
二、取得土地使用权环节75
三、开发建设环节76
四、预售签约环节78
五、完工交付环节78
六、土增清算环节80
七、注销环节81
第四章计税方式选择82
第一节计税方式的比较82
一、计税方式项目的界定82
二、简易计税与一般计税负担比较83
第二节简易计税84
一、选择简易计税方法应注意事项85
二、简易计税方法下的收入确认86
三、老项目简易计税增值税的会计处理87
四、受让老项目乱尾楼是否可以简易计税88
五、项目搁浅是否适用简易计税89
第三节一般计税90
一、一般计税土地价款的抵减90
二、一般计税预缴增值税可以抵减简易计税应纳税额92
差额计税的会计处理93
第五章房地产开发各环节财税处理95
第一节筹建环节税务处理95
一、筹建期间的确定95
二、筹建期的开办费税会处理97
三、筹建期间企业所得税处理
四、筹建期业务招待费的税会处理
五、企业筹建期税会差异处理
第二节设立环节财税处理
一、项目公司设立
二、项目公司设立方式选择
三、人员配备
四、建设产品设计及变更
五、土地使用权出资规定
六、土地使用权出资入股税收处理
第三节筹资环节财税处理
一、房地产开发融资方法
二、筹资环节涉税环节要点
三、筹资环节的账务处理
四、价格明显偏低股权转让税务处理
五、资本公积转增资本涉税环节
第四节征地环节财税处理
一、如何拿地
二、土地取得涉及税种及要点
三、合作项目合作模式
四、获取土地阶段的会计核算
五、房地产拆迁补偿财税处理
六、土地划拨和土地出让的区别
七、购买土地环节税务风险控制
八、限地价+竞配建拿地方式税收分析
第五节开发环节财税处理
一、成本费用构成估算
二、成本费用票据管理
三、施工阶段财税处理
四、配套实施财税处理
五、前期工程费核算
六、基础设施费核算
七、开发间接费用核算
八、会计成本与计税成本差异分析
九、转让在建项目财税处理
甲供材财税处理
甲供材财税处理
第六节预售环节财税处理
一、综述
二、增值税财税处理
三、附加税费财税处理
三、土地增值税财税处理
四、企业所得税财税处理
五、印花税的会计处理
六、各种代收款项账务处理
七、项目销售阶段思考
八、不同销售模式的财税处理
九、财税处理案例
十、纳税申报案例
第七节竣工验收阶段税务处理
一、产权办理
二、收入确认（会计口径）
三、收入确认（所得税口径）
收入确认节点对税收影响
房产企业的销售佣金作为合同取得成本
三、商品房面积差的税会处理
四、竣工时间延迟降低企业税收负担9235
五、竣工验收阶段几个特殊问题
六、房地产企业产品完工结转会计处理
各类售楼部模式的财税处理
房地产地下车位的财税处理
第六章税收清算主要环节
第一节土地增值税
一、土地增值税的清算单位
二、土地增值税的清算条件
三、清算土地增值税应报送的资料
四、收入确认与审核
五、扣除项目的审核工作
六、应纳税额的计算
七、成本分摊方法1260
八、免(不)征*策规定汇总
土地增值税缴纳和清算中的涉税风险点及解析
第二节企业所得税
公寓及商住两用房与住宅的关系
项目清算阶段思考
第七章自持物业的财税处理
第一节免租期财税处理
第二节房企自持物业土地价款能否扣除
第八章房地产财税实务操作
房地产行业财务管控难点分析及对策
投资分配的一般业务及其账务处理
房地产企业在纳税评估中常见的八大问题
房地产项目施工现场发生的转售水电费，如何缴纳增值税
房地产开发企业加计扣除之向*府缴纳的规费、基金
以房抵工程款的财税法风险管控之法务管控2
房地产企业向职工福利售房的税务处理3
房地产公司销售精装修房如何涉税处理
房地产企业售房涉及赠送都需视同销售
房地产企业中的建筑面积与税费的关系7298
房地产企业所得税和土地增值税差异
房地产企业红线外支出财税处理
*府将土地收回已缴纳的契税是否应当退还
房地产开发企业股东涉税问题分析
房地产企业资产（股权）划转的财税处理分析2309
房地产企业开发全流程涉税风险解析004
房地产企业重点税收风险点
房地产企业开发涉税风险7325
第九章行业规范
关于印发房屋建筑和市*基础设施项目工程总承包管理办法的通知
房地产开发企业会计制度
房地产开发企业资质管理规定
中华人民共和国城市房地产管理法（）
城市房地产开发经营管理条例
房地产估价机构管理办法
投资性房地产评估指导意见（试行）
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范
房地产广告发布暂行规定
规划环境影响评价条例
建设项目环境保护管理条例（7）
建设工程勘察设计管理条例（7）
建设工程质量管理条例（7）
物业管理条例
中华人民共和国土地管理法
国务院关于加强国有土地资产管理的通知
国有土地上房屋征收与补偿条例
协议出让国有土地使用权规定
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见
国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见
第十章财税法规
关于继续实施企业改制重组有关土地增值税*策的通知
关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税*策的通知
关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告
关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告
关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险不动产租赁和非学历教育等*策的通知
关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知
关于调整房地产交易环节契税营业税优惠*策的通知
关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税*策的通知
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法
关于调整房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告
关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告
关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知
关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告
关于土地增值税清算有关问题的通知
关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
关于调整房地产交易环节税收*策的通知
关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复
关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知
关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
关于调整房地产营业税有关*策的通知
关于土地增值税若干问题的通知
关于进一步加强房地产税收管理的通知
关于加强房地产税收管理的通知
关于房地产税收*策执行中几个具体问题的通知
关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知
关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知
关于房产税城镇土地使用税有关*策规定的通知
关于房地产开发有关企业所得税问题的通知
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